Доступная жилищная ипотека в РФ: барьеры и возможности. И. В. СОЛДАТЕНКОВА
В статье рассмотрены элементы доступности жилищной ипотеки,
проанализированы опосредующие ее факторы и применяемые для
оценки индикаторы. Цель исследования – уточнение сущности доступ-
ности ипотечного жилищного кредитования для населения в условиях
видоизменения структуры этого рынка в 2020–2025 гг. и предложение
возможных мер для ее повышения в краткосрочной перспективе.
Основой исследования выступает применение системного подхода к
анализу доступности ипотечного жилищного кредитования для насе-
ления. Использованы методы статистического, стратегического и срав-
нительного анализа, группировки, табличный и графический методы
представления результатов.
Результаты. Автором уточнены элементы доступности жилищной
ипотеки и проведен PEST-анализ ее факторов в 2025 г., предложены
возможные пути ее повышения с учетом планируемой траектории раз-
вития рынка. Среди них: дополнение критериев обсуждаемой диффе-
ренциации ставки по семейной ипотеке; расширение числа региональ-
ных адресных госпрограмм с формированием матрицы процентных
ставок исходя из уровня дохода заемщика, оценки доступности жилья
и ипотеки в регионе; внедрение системы независимого финансового
консультирования для ипотечных заемщиков на базе финансовых мар-
кетплейсов.
И. В. СОЛДАТЕНКОВА, доцент кафедры бухгалтерского учета и финансов Гатчинского
государственного университета, кандидат экономических наук
Вопрос повышения доступности ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) активно обсуждается как в отечественной литературе, так и среди практических работников. Несмотря на то что за почти тридцатилетнюю историю своего существования в России ипотека заняла лидирующие позиции среди источников финансирования процесса приобретения россиянами жилья, ее доступность для населения пока что оценивается многими экспертами как недостаточная. Ввиду произошедших в 2020–2025 гг. изменений на рынке жилищной ипотеки, сохраняющейся на повышенных уровнях стоимости недвижимости в большинстве регионов и ожидаемых экономических реформ в 2026 г. проблема поиска актуального инструментария для повышения доступности ипотечного жилищного кредитования не теряет актуальности.
Обзор литературы
Вопросам обеспечения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования уделяли в своих публикациях обстоятельное внимание ряд авторов, наиболее значимыми из которых для предмета нашего анализа были определены исследования Н. А. Парусимовой и Д. А. Добрина [8], Я. Рощиной и Н. Илюнькиной [10], А. А. Цыганова [11], М. Н. Конягиной [7], Б. М. Бедина и Н. Ю. Ковалевской [6], М. Ю. Печаловой [9], Т. А. Яковлевой [12]. Оценки доступности ИЖК содержатся также в аналитических записках и выступлениях представителей Банка России [14,21, 27], материалах Института экономики города [15], Аналитического центра ДОМ.РФ [13, 16, 19], Центра экономических исследований «РИА Рейтинг» [30], а также в имеющихся в открытом доступе исследованиях [18, 24, 25], информационных материалах и статьях [17, 20, 22, 23, 26, 28].
Основная часть
В условиях рыночной экономики использование кредитных ресурсов становится одним из наиболее распространенных способов прибретения жилой недвижимости. С момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1] она прошла в России длительный период развития, укрепившись в качестве лидера среди всех доступных источников финансирования процесса приобретения россиянами жилья. Эта тенденция сохранилась даже в условиях беспрецедентного ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ: в первом полугодии 2025 г. доля продаж жилья застройщиками в ипотеку составила 63%, в 2024 г. этот показатель находился на уровне 76%, а в 2022–2023 гг. варьировался от 95 до 100% [19].
Способствовали этому как проводимые правительством мероприятия в рамках реализации ключевых стратегических документов [4, 5], так и рыночные механизмы, обусловившие доступность преобладающего числа элементов ипотечного жилищного кредитования для населения. На рис. 1 представлены составляющие, из которых складывается доступность ипотеки. Право на выдачу ипотечных кредитов и займов населению имеют в РФ такие финансовые посредники, как кредитные организации, кредитные потребительские и сельскохозяйственные потребительские кооперативы [2]. С недавнего времени в их число вошли также ипотечные микрокредитные организации, созданные на основании [3] и состоящие в специальном реестре ЦБ РФ с 22 октября 2025 г. В силу исторически сложившейся банкоориентированной модели построения отечественного финансового рынка преобладающую роль среди источников ресурсов для решения жилищного вопроса россиян играют банковские ипотечные кредиты. За период с 2020 по первую половину 2025 г. суммарный объем предоставленных ипотечных кредитов составил 29,1 трлн руб., а число выданных кредитов – 8,7 млн [13]. Рассмотрение динамики выдач банковских ИЖК за последние пять лет (рис. 2) позволяет сделать вывод о снижении их доступности для населения в этот период, поскольку годовые темпы прироста выдач преимущественно характеризовались нисходящей тенденцией. Наиболее Аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» отмечают, что при оформлении рыночной ипотеки на вторичное жилье для достижения оптимального платежа (при котором на оплату ипотеки будет уходить не более половины дохода) в 2025 г. среднестатистическому заемщику придется максимально растянуть срок ипотеки – до 30 лет и более [25]. По оценкам экспертов центра «Аналитика. Бизнес. Право», в 2025 г. в 41 регионе из 89 среднестатистическая семья не может комфортно для себя обслуживать ипотечный кредит на покупку квартиры площадью 50 кв. м [17]. Исследователи Н. И. Парусимова и Д. А. Добрин на основании сравнения рассчитанных показателей ипотечного жилищного кредитования в 2024 и 2019 г. для приобретения квартиры площадью 40 кв. м в ипотеку на срок 20 лет установили, что «наиболее наглядным покаколоссальный спад пришелся на первое полугодие 2025 г.: минус 69% в объемном и минус 74% в денежном выражении к результату 2024 г., показатели которого, в свою очередь, были на треть ниже итогов 2023 г. Наряду с ужесточением денежно-кредитных условий доступность жилищной ипотеки для населения, по нашему мнению, в настоящее время ограничивает также
ряд иных факторов, преимущественно экономического и социального характера (табл. 1).
Публикуемые индикаторы доступности ипотечного жилищного кредитования также подтверждают тенденцию ее снижения за последние пять лет. По данным «Института экономики города» (ИЭГ), индекс доступности приобретения жилья с ипотекой с 2020 по 2024 г. увеличился на 9%, но благодаря действию программ с господдержкой. Как отмечает Банк России, с 2020 по первую половину 2025 г. доля льготной ипотеки в выдачах банков выросла с 30 до 86%, но это не привело к росту ее доступности: рассчитываемый регулятором индекс показал, что за последние пять лет средняя площадь квартиры в новостройке, которую может купить человек со средней заработной платой с помощью льготной ипотеки, уменьшилась с 44 до 42 квадратных метров. При этом, по сравнению с 2020 г., средняя площадь доступного для приобретения с помощью рыночной ипотеки жилья на первичном рынке сократилась с 40 до 11 квадратных метров, а на вторичном – с 46 до 17 квадратных метров.
Ощутимо – на 60 процентных пунктов – снизился за этот период и индикатор доступности рыночной ипотеки ИЭГ, а доля семей, которым доступна покупка квартиры с помощью такого кредита, упала с 54 до 22%. Сходная тенденция отмечается и в расчетах экспертов «РИА Рейтинг», указывающих, что доля семей, которые могут купить двухкомнатную квартиру в ипотеку, уменьшилась с 2020 по 2024 г. почти в три раза, если брать во внимание только рыночные условия (табл. 2).
Аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» отмечают, что при оформлении рыночной ипотеки на вторичное жилье для достижения оптимального платежа (при котором на оплату ипотеки будет уходить не более половины дохода) в 2025 г. среднестатистическому заемщику придется максимально растянуть срок ипотеки – до 30 лет и более [25]. По оценкам экспертов центра «Аналитика. Бизнес. Право», в 2025 г. в 41 регионе из 89 среднестатистическая семья не может комфортно для себя обслуживать ипотечный кредит на покупку квартиры площадью 50 кв. м [17]. Исследователи Н. И. Парусимова и Д. А. Добрин на основании сравнения рассчитанных показателей ипотечного жилищного кредитования в 2024 и 2019 г. для приобретения квартиры площадью 40 кв. м в ипотеку на срок 20 лет установили, что «наиболее наглядным показателем, подтверждающим снижение доступности жилья, выступает соотношение ежемесячного платежа по кредиту к среднедушевому доходу: оно выросло с 46,4 до 65,6%. Конечная нагрузка на заемщиков стала заметно выше, а значит, часть населения, прежде способная пользоваться продуктами ипотечного жилищного кредитования, теперь не обладает такой возможностью» [8, с. 70]. Ключевой причиной снижения доступности ИЖК как регулятор, так и эксперты [21, 6, 7, 8, 9, 10, 12] называют несвоевременное завершение массовой льготной ипотеки, действовавшей с апреля 2020 г. по июль 2024 г. и спровоцировавшей ситуацию, при которой рост цен на жилье стал опережать рост доходов населения. Так, наши расчеты на данных [29] показывают, что за период с 2020 по первое полугодие 2025 г. средняя зарплата россиян выросла на 88% (c 51,1 тыс. до 96,2 тыс. рублей), в то время как средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась на 171% (с 75 тыс. до 203,5 тыс. рублей), а на вторичном рынке – на 101% (с 63,4 тыс. до 127,3 тыс. рублей). «Растущая же цена, не сопровождающаяся пропорциональным ростом доходов населения, приводит, прежде всего, к снижению доступности жилья» [6, с. 333]. В свою очередь, это «ограничивает доступность ипотечных продуктов для тех групп населения, для которых они не рассчитаны.
Кроме того, возрастает риск избыточной долговой нагрузки, поскольку сниженные проценты побуждают заемщиков брать кредиты на большие суммы, не всегда соответствующие их реальным финансовым возможностям» [8, с. 67].
Переориентация господдержки на адресный формат была осуществлена в середине 2024 г., когда из федеральных льготных программ для россиян были оставлены семейная, сельская, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека. В конце 2023 г. было введено правило «одна льготная ипотека в одни руки», в середине 2024 г. из IT-ипотеки были исключены Москва и СанктПетербург и были пересмотрены ценовые параметры ее предоставления. В 2025 г. работниками АПК, сельской местности и участниками СВО был ограничен перечень лиц, имеющих право оформить сельскую ипотеку, а семейная ипотека была расширена на вторичное жилье для части заемщиков в отдельных регионах. Одновременно правительством было принято решение о модификации с 2026 г. условий льготной ипотеки и установления возможности оформления одной программы на одну семью (ранее их мог оформить каждый из супругов) с обязательным выступлением супругов созаемщиками по договору. Кроме того, обсуждается возможность перехода на дифференцированное ценообразование в семейной ипотеке – в зависимости от количества детей в семье. В частности, речь идет об установлении ставки 10–12% годовых для семей с одним ребенком, 6% годовых – для семей с двумя детьми и 4% годовых – с тремя и более [22]. Дополнительно как одна из мер пресечения использования господдержки в инвестиционных целях властями рассматривается необходимость регистрации заемщиков после оформления семейной ипотеки в регионе нахождения приобретаемого жилья, что уже реализовано в дальневосточной, арктической и сельской программах.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В прогнозах большинства аналитиков следующий цикл ощутимого смягчения банками условий по ипотеке в России начнется не ранее конца 2026 – начала 2027 г. Этот период обозначается регулятором как возможный для достижения и сохранения целевого уровня инфляции, что, в свою очередь, должно повлечь за собой соответствующее снижение ключевой ставки. Хотя, по нашему мнению, одного лишь этого фактора для возобновления доступной жилищной ипотеки недостаточно: первоочередную роль будет играть уровень цен на приобретаемую недвижимость, предпосылок для снижения которых в условиях дорогого проектного финансирования, повышения с 2026 г. НДС и сдерживания девелоперами старта новых объектов пока что нет. Также среди основных факторов, опосредующих доступность ипотеки, – макропруденциальные ограничения регулятора, смягчение которых существенным образом пока что не рассматривается. Напротив, для кредитов на покупку жилья они были продлены в текущем виде на I квартал 2026 г., а для ипотеки на жилищное строительство и нецелевых кредитов под залог недвижимости – ужесточены. Очевидно, что на кредитную политику банков будет влиять дальнейшая динамика просроченной ссудной задолженности – если она продолжит расти, кредитные организации будут вынуждены сохранять строгий подход к формированию ипотечных портфелей, сдерживая
их форсирование. Дестимулирующее влияние окажет и новация для банков – учет с 2026 г. в качестве подтверждающих только официальных документов о доходе заемщиков. Как результат, из-за совокупности этих факторов платежеспособность потенциальных заемщиков для оформления ипотеки может оказаться недостаточной даже при снижении рыночных ставок, что будет уменьшать доступность стандартных (не льготных) программ.
В таких реалиях видится, что доступность ИЖК будут продолжать поддерживать именно программы с господдержкой, хотя их доля в структуре выдач по мере удешевления рыночной ипотеки будет снижаться. Периодически в СМИ появляются предложения о необходимости расширения их текущего ассортимента. Мы же солидарны в этом вопросе с регулятором, отмечающим, что «массовые льготные программы снижают эффективность денежно-кредитной политики и должны применяться в случае стресса, который сопровождается снижением спроса. Для повышения доступности жилья необходимо создавать адресные госпрограммы в регионах, где есть целесообразность в стимулировании предложения, что позволит держать спрос и предложение на рынке недвижимости в балансе» [21].
В такой парадигме представляется, что текущая архитектура федеральных льготных программ не нуждается в расширении, а вот в сфере региональной социальной ипотеки при разработке адресных программ власти могут масштабировать уже имеющийся опыт и назначать в качестве получателей господдержки категории заемщиков, которые непосредственно нуждаются в улучшении жилищных условий и которых необходимо удерживать в регионе. Пресечению инвестиционного спроса может способствовать установление одним из ключевых критериев «входа» в госпрограмму уровня дохода потенциальных заемщиков с закреплением верхней величины. Целесообразно было бы учитывать также оценки уровня доступности жилья и ипотеки в конкретном регионе и дифференцировать ставки в зависимости от сочетания этих критериев с разработкой матрицы процентных ставок. В том числе могут применяться и специальные подпрограммы в сотрудничестве с опорными предприятиями регионов и субсидирование ставки за их счет как на первичном, так и вторичном рынках жилья.
Подобный подход мог бы быть реализован и в отношении семейной ипотеки. При текущей обсуждаемой идее дифференциации ставок по ней в зависимости от числа детей в семье, по данным аналитиков «ДомКлик», порядка 2,8 млн семей с одним ребенком могут лишиться доступа к программе из-за превышения допустимого уровня долговой нагрузки. При этом инициатива откроет доступ к ипотеке дополнительно для 7% новых заемщиков из числа многодетных семей [28]. Аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» отмечают, что из всех потенциальных семейных ипотечных клиентов заемщики с одним ребенком запрашивали у банков в 2025 г. наименьшие суммы и одновременно были готовы внести наибольший первоначальный взнос [24]. По этой причине, с одной стороны, обсуждаемая инициатива не способна резко сделать ипотеку для семей с одним ребенком неподъемной, поскольку прогнозируемый размер ставки для них все равно будет выгоднее рыночных программ, а их средний уровень дохода (146 тыс. рублей по данным «Банки.ру» в 2025 г.) позволяет обслуживать среднюю запрашиваемую ими сумму ипотеки (4,2 млн руб.). С другой стороны, представляется, что с позиции справедливого подхода одного критерия дифференциации недостаточно и необходимо также учитывать средние доход и стоимость жилья в регионе оформления такой ипотеки, что также рассматривалось властями в качестве возможного варианта. В этом случае, по нашему мнению, также необходима градация ставки внутри региона в виде установления предельного размера либо диапазона исходя из уровня фактического дохода заемщика, чтобы не сложилась ситуация, когда ипотеку будут оформлять только наиболее платежеспособные заемщики и бюджетные расходы не будут соответствовать прямому целевому назначению.
Справедливыми представляются замечания исследователей Я. Рощиной и Н. Илюнькиной относительно того, что «до ввода новой программы следует утвердить показатели мониторинга и их критические значения, при достижении которых действие программы будет досрочно прекращено» [10, с. 120]. «Любые же попытки распространить сохранившиеся программы адресной льготной ипотеки на более широкий круг получателей (прежде всего в интересах строительной отрасли) только замедлят возвращение к нормальным условиям функционирования как рынка жилой недвижимости, так и всего российского банковского сектора» [9, с. 79]. Еще одной приоритетной задачей для стимулирования доступности ипотечного жилищного кредитования станет повышение ипотечной грамотности населения. Как верно отмечают
Я. Рощина и Н. Илюнькина, «чем более экономически обоснованные и рациональные решения будут принимать жители, тем лучше будет работать рыночный механизм регулирования цен на жилье» [10, с. 120]. В настоящее время в России уже реализован ряд мер, направленных на повышение прозрачности ИЖК и уверенности заемщиков в вопросе их дальнейшего обслуживания.
В частности, действует механизм ипотечных каникул, с начала 2025 г. внедрен стандарт ипотечного кредитования, нацеленный на защиту прав и интересов заемщиков, запущены проекты повышения финансовой грамотности и тестируется возможность использования финансового ИИ-ассистента для разъяснения сложных для понимания заемщиками особенностей финансовой документации перед заключением сделки. По нашему мнению, в условиях произошедшего расширения институциональной структуры рынка ИЖК эта задача тесно связана с необходимостью повышения конкуренции на рынке. Сейчас многие клиенты, обращаясь в крупнейшие банки, лидирующие по выдачам ипотечных кредитов, часто не изучают условия кредитования менее крупных игроков и поэтому не имеют возможности сделать выбор в пользу продуктов с более привлекательными условиями или более низким уровнем трансакционных издержек, что, как следствие, снижает доступность ИЖК для них. В качестве одного из возможных способов решения этих задач в долгосрочной перспективе считаем возможным поддержать предложение А. А. Цыганова о необходимости создания системы независимого консультирования потенциальных заемщиков [11], что будет способствовать повышению прозрачности и понятности условий сделки для них. В этом процессе, на наш взгляд, можно было бы задействовать финансовые маркетплейсы, обладающие богатым опытом конкурентного сравнения условий всех представленных на рынке ипотечных продуктов и нацеленные на повышение их доступности для населения.
Список литературы
1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 31.07.2025 № 353-ФЗ) [Электронный ресурс] / Президент России. – URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/12649.
2. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (в ред. от 23.07.2025 № 246-ФЗ) [Электронный ресурс] / Президент России. – URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/37939.
3. Федеральный закон от 23.07.2025 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // [Электронный ресурс] / Президент России. – URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/52192.
4. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года [Электронный ресурс] / Минстрой России. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1019/.
5. Работа Правительства : основные решения, события, цифры и факты по функциям Правительства, отраслям и сферам ведения [Электронный ресурс] / Правительство России. – URL: http://government.ru/rugovclassifier/.
6. Бедин Б. М., Ковалевская Н. Ю. Влияние развития системы ипотечного кредитования на доступность жилой недвижимости // Известия Байкальского государственного университета. 2020.Т. 30, № 2. С. 326–336.
7. Конягина М. Н. Льготные ипотечные программы: внимание к деталям // Банковское дело. 2024.№ 10. С. 26–37.
8. Парусимова Н. И., Добрин Д. А. Потенциал рынка ипотечного жилищного кредитования // Интеллект. Инновации. Инвестиции. 2025. № 3. С. 62–74.
9. Печалова М. Ю. Дисбаланс на рынке жилья, системный риск и регуляторная практика // Экономика. Налоги. Право. 2025. № 3. С. 67–80.
