Аналитический центр АСТОРИУС: рекордный ввод складов меняет правила игры на рынке

Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС завершил исследование рынка складской недвижимости России. Ключевой вывод: рынок перешёл от острого дефицита к конкурентной среде в пользу арендаторов, а рекордный ввод новых площадей создал парадоксальную ситуацию, где спрос растёт, а ставки снижаются.

Ещё несколько месяцев назад Аналитический центр АСТОРИУС предупреждал о рисках перегрева складского рынка Московского региона. Сегодня эти прогнозы подтверждаются: дисбаланс между рекордным предложением и сокращающимся спросом стал очевидным. По итогам 2026 года ожидается ввод 7,1-7,4 млн кв. м новых качественных складских площадей – исторический максимум. Значительная доля объектов построена спекулятивно, без учёта реальных запросов арендаторов.

Московский регион: ставки падают, вакантность растёт

Объём сделок в Московском регионе в первом полугодии 2026 года снизился на 57% – до 603 тыс. кв. м. Вакантность складов выросла до 6% против 1,3% годом ранее. Арендные ставки на склады класса А снизились за год на 25% – до 9 800-10 500 рублей за кв. м в год. Дисконт по итогам переговоров достигает около 10% от запрашиваемой ставки. При этом общий объём спроса на склады в 2026 году, по прогнозам, может превысить 5 млн кв. м.

Региональный дисбаланс: дефицит там, где не ждали

Аналитический центр АСТОРИУС обращает внимание на ключевой нюанс: перегрев – проблема прежде всего Московского региона. В ряде других регионов сохраняется острый дефицит качественных складских площадей, и ставки продолжают расти.

В Южном федеральном округе ставки на склады класса А уже вышли в диапазон 11-11,5 тыс. рублей за кв. м в год, что значительно выше уровня 2023 года. В Северо-Кавказском федеральном округе рынок ещё более напряжённый: объём качественных складов здесь составляет лишь 390 тыс. кв. м, а спрос онлайн-ритейла формирует до 81% сделок.

По оценке Аналитического центра, сроки восстановления предложения качественных складских площадей в ЮФО и СКФО, которое и без того было дефицитным, отодвигаются как минимум на 1-2 года. В краткосрочной перспективе ставки могут вырасти на 10-15% в зависимости от локации и класса объекта.

Таким образом, ситуация на рынке складской недвижимости в 2026 году принципиально различается в зависимости от региона. В то время как Московский регион переживает период охлаждения и коррекции ставок, в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах сохраняется реальный дефицит качественных складских помещений, что создаёт предпосылки для дальнейшего роста арендных ставок и капитальной стоимости активов.

Две стратегии для инвесторов

Сложившаяся ситуация создаёт для инвесторов принципиально разные стратегии:

• В Московском регионе – выжидательная позиция и вход с дисконтом. Почти половина заявленных площадей (2,6 млн кв. м, или 46,4%) переносится на более поздние сроки из-за охлаждения спроса.
• В регионах с дефицитом (ЮФО, СКФО) – готовность к более высоким ценам входа, но и возможность рассчитывать на более быстрый рост капитальной стоимости.

Девелоперская активность и прогноз

В 2026 году девелоперы планируют ввести рекордные 7,1-7,4 млн кв. м. Однако охлаждение спроса уже привело к переносу значительной части проектов. Средний размер сделки сократился на 40% – до 13,1 тыс. кв. м. В структуре сделок 66% приходится на аренду готовых площадей.

Лидерами по вводу в регионах станут Казань (332 тыс. кв. м), Новосибирск (294 тыс. кв. м) и Саратов (277 тыс. кв. м). По прогнозам аналитиков, до конца года ставки продолжат снижение, а уровень вакантности будет расти. В 2027 году объём перенесённых площадей начнёт сокращаться на фоне постепенного восстановления спроса. Рынок качественной складской недвижимости России по итогам года может достигнуть 60-63 млн кв. м.