Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС провёл исследование изменений в кадастровой оценке в 2026 году

Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС завершил исследование законодательных и правоприменительных изменений в сфере государственной кадастровой оценки, вступивших в силу в 2026 году. Эксперты проанализировали ключевые новации Федерального закона № 513-ФЗ и Постановления Конституционного Суда РФ № 48-П, а также оценили их влияние на налоговую нагрузку и стоимость активов для бизнеса и частных собственников.

«Государственная кадастровая оценка – это инструмент, напрямую влияющий на налоговую нагрузку, инвестиционную привлекательность и стоимость активов. В 2026 году эта сфера претерпела фундаментальные изменения как на законодательном, так и на правоприменительном уровне», – отметила Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости АСТОРИУС.

Ключевые изменения в законодательстве

8 января 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 513-ФЗ, направленный на системное реформирование кадастровой оценки и повышение прозрачности процедур. Аналитический центр выделяет следующие ключевые новации:

Переход на Национальную систему пространственных данных (НСПД). С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка в субъектах РФ проводится с использованием единой цифровой платформы НСПД. В 2026-2027 годах предусмотрен переходный период для плавного переноса данных. Все этапы – от сбора данных до утверждения результатов – проводятся в едином технологическом пространстве, что обеспечивает прозрачность процесса.

Согласие собственника для оспаривания кадастровой стоимости. Теперь к заявлению об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо прилагать согласие его собственника. Нововведение защищает владельцев от подачи заявлений третьими лицами без их ведома.

Усиление роли «Роскадастра». Публично-правовая компания «Роскадастр» наделена полномочиями по ведению Фонда данных государственной кадастровой оценки. В отношении её деятельности вводится государственный мониторинг.

Чёткие сроки утверждения результатов. Результаты кадастровой оценки должны быть опубликованы не позднее 30 ноября года проведения оценки, что позволит применять актуальные кадастровые стоимости уже с 1 января следующего года.

Ключевое решение Конституционного Суда РФ от 14 июля 2026 года

14 июля 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 48-П, признав статью 22¹ Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции РФ в части регулирования внесудебного определения кадастровой стоимости.

Аналитический центр выделяет три ключевых последствия этого решения:

1. Оспаривание «архивной» кадастровой стоимости. Граждане могут оспаривать кадастровую стоимость в течение одного года после получения налогового уведомления. Ранее действовавший шестимесячный срок.
2. Пересмотр налогов за прошлые периоды. Граждане могут оспаривать кадастровую стоимость для определения налоговой базы по земельному налогу даже за архивные периоды – в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.
3. Расширение прав добросовестных налогоплательщиков. Восстановлено право владельцев недвижимости на оспаривание кадастровой стоимости при её существенном превышении рыночной.

Что это означает для бизнеса и частных собственников

Для собственников недвижимости Постановление КС РФ открывает возможность пересмотреть налоговые обязательства за прошлые периоды при завышении кадастровой стоимости, что может привести к возврату излишне уплаченных налогов.

Рекомендации Аналитического центра

Эксперты рекомендуют собственникам и арендаторам внимательно отслеживать результаты кадастровой оценки в регионах. Срок подачи замечаний к проекту отчёта составляет 30 календарных дней. При наличии ошибок необходимо оперативно подавать замечания через платформу НСПД, что дешевле и быстрее, чем судебное оспаривание.