Екатерина Авдеева на Всероссийском жилищном конгрессе: лизинг недвижимости как эффективный инструмент масштабирования арендного бизнеса

Санкт-Петербург, 15 апреля 2026 г. — В рамках Всероссийского жилищного конгресса, который проходит в Экспофоруме с 13 по 17 апреля, состоялась сессия «Готовый арендный бизнес: тренды, риски и профит». Мероприятие прошло в зале «АСТОРИУС» — не случайно организаторы переименовали зал инвестиций в честь Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» (АО), признав её экспертный лидерство в области инвестиций в недвижимость.

Спикером сессии выступила Екатерина Авдеева — председатель Совета директоров Корпорации «АСТОРИУС», председатель Комиссии ТПП РФ по инвестициям в недвижимость, член Генерального совета «Деловой России», кандидат юридических наук, Ph.D. in Economics.

В центре внимания оказался лизинг недвижимости — инструмент, который, как показала Екатерина Авдеева, на фоне налоговой реформы 2025–2026 годов становится ключевым механизмом для масштабирования арендного бизнеса.

Налоговый сдвиг 2026: новые правила игры

Открывая выступление, спикер обратила внимание на фундаментальные изменения в налоговом законодательстве, вступающие в силу в 2025–2026 годах:

• Налог на прибыль повышен до 25% (с 01.01.2025, Федеральный закон № 176-ФЗ)
• НДС повышен до 22% (с 01.01.2026, Федеральный закон № 425-ФЗ)

«Повышение налогов парадоксальным образом усилило преимущество лизинга, — подчеркнула Екатерина Авдеева. — Вся сумма лизингового платежа уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, а НДС с платежа идет к зачету. Для кредита же налоговая экономия ограничена процентами, которые в первые годы невелики».

Налоговая экономия до 47%

Эксперт привела расчет: при лизинге компания на общем режиме налогообложения (ОСН) получает экономию до 47% от каждого платежа — 22% (НДС к зачету) плюс 25% (уменьшение налога на прибыль). Эффективная ставка по лизингу снижается с номинальных 21% до примерно 11%, что ниже инфляции и депозитных ставок.

Лизинг vs покупка: сравнение сценариев

Екатерина Авдеева представила собравшимся результаты сравнительного анализа, выполненного Аналитическим центром Корпорации «АСТОРИУС» (новое подразделение, задающее стандарты исследования рынка премиальной и элитной недвижимости).

Сценарий 1: Инвестор имеет 100 млн рублей

• Покупка одного объекта (стрит-ритейл, 200 м²) за 100 млн рублей: IRR = 16,8%, конечный капитал через 10 лет — 346,6 млн рублей.
• Лизинг двух объектов (общей стоимостью 200 млн рублей) с взносом 49% (98 млн рублей): IRR = 16,4%, конечный капитал через 10 лет — 595,1 млн рублей.

Вывод: лизинг не уступает покупке по IRR (разрыв всего 0,4%), но даёт на 72% больше абсолютного дохода (457,4 млн против 268,6 млн) и позволяет владеть двумя объектами вместо одного, обеспечивая диверсификацию рисков. Налоговая экономия при лизинге составляет 121,5 млн рублей против 28,5 млн при покупке.

Сценарий 2: Инвестор имеет 30 млн рублей

• Покупка небольшого помещения за 30 млн рублей: IRR = 16,8%, конечный капитал — 104 млн рублей. Требует только собственных средств, риск кассовых разрывов низкий.
• Лизинг объекта за 100 млн рублей (взнос 30 млн, остальное — лизинг): IRR = 14,8%, конечный капитал — 289 млн рублей. Однако требует ежегодных доплат по 7,3 млн рублей в первые 7 лет.

«Лизинг интересен только при наличии стабильного внешнего дохода для покрытия дефицита, — предупредила эксперт. — Для инвестора без “подушки безопасности” покупка за свои средства предпочтительнее».

Когда лизинг выгоден, а когда — нет

Екатерина Авдеева сформулировала четкие критерии для принятия решения.

Лизинг интересен, если:

1. Компания на ОСН с устойчивой прибылью (налоговая экономия полностью реализуется).
2. Инвестор хочет масштабировать портфель при ограниченном стартовом капитале.
3. Есть внешний денежный поток (зарплата, дивиденды, другой бизнес) для покрытия дефицита в первые 3–7 лет.
4. Горизонт инвестирования — 7+ лет.
5. Ставка лизинга ниже 19% (при 17–18% лизинг начинает превосходить покупку даже по IRR).
6. Инвестор ценит диверсификацию (два объекта вместо одного снижают риски).

Лизинг не интересен, если:

1. Компания на УСН или физическое лицо (нет налога на прибыль и НДС — налоговые преимущества обнуляются).
2. Компания убыточна или имеет нулевую прибыль (налоговую экономию не к чему применить).
3. Горизонт владения менее 5 лет (переплата не успевает компенсироваться).
4. Нет внешнего дохода для покрытия дефицита (риск кассовых разрывов и потери актива).
5. Ставка лизинга выше 23–24% (эффективная ставка становится выше 13–14%).

Итоговые выводы для инвестора

Подводя итог, Екатерина Авдеева резюмировала:

• Налоговая реформа 2026 года сделала лизинг значительно более привлекательным.
• Лизинг — это инструмент масштабирования и законной экономии. Он позволяет сделать «хребет инвестиционного портфеля» (недвижимость) шире и крепче без пропорционального увеличения стартового капитала.
• Для компаний на ОСН с устойчивой прибылью лизинг является предпочтительным инструментом.

«Недвижимость остаётся хребтом инвестиционного портфеля — защищая от инфляции, девальвации и генерируя двойной доход (аренда + рост капитала), — завершила выступление Екатерина Авдеева. — А лизинг — это инструмент, который позволяет сделать этот хребет шире и крепче без пропорционального увеличения стартового капитала».

Подробнее  с докладом можно ознакомиться в аналитической статье на сайте журнала "Банковское дело.

Справочно:

• Всероссийский жилищный конгресс проходит в Санкт-Петербурге с 13 по 17 апреля 2026 года, объединяя более 10 тысяч участников из всех регионов России. В программе — свыше 350 мероприятий.
• Корпорация недвижимости «АСТОРИУС» (АО) — один из ведущих игроков на рынке недвижимости России, специализирующийся на премиальной, коммерческой и инвестиционной недвижимости. В структуре Корпорации начал работу Аналитический центр, задающий новые стандарты исследования рынка.
• Екатерина Авдеева — председатель Совета директоров «АСТОРИУС», председатель Комиссии ТПП РФ по инвестициям в недвижимость, член Генерального совета «Деловой России», кандидат юридических наук, Ph.D. in Economics, инициатор более 40 законопроектов.