Четвёртый день Международного жилищного конгресса: «АСТОРИУС» задал повестку по готовому арендному бизнесу и офисной недвижимости

Четвёртый день Международного жилищного конгресса прошёл при активном участии Корпорации недвижимости «АСТОРИУС». Председатель Совета директоров Екатерина Авдеева выступила модератором и спикером двух ключевых конференций – «Готовый арендный бизнес: тренды, риски и профит» и «Инвестиции в офисную недвижимость: новый тренд 2026». Вечером на гала-ужине были подведены итоги: Екатерина Авдеева удостоена звания лучшего спикера Конгресса – за количество проведённых сессий, глубину доклада на Пленарном заседании и неизменный интерес аудитории.

«Готовый арендный бизнес»: точки роста, скрытые угрозы и профит

На конференции, посвящённой готовому арендному бизнесу (ГАБ), Екатерина Авдеева представила комплексный анализ сегмента. Предложение в 2025 году выросло на 23% к 2024-му, спрос – лишь на 6%. Средняя окупаемость объектов, которые сейчас закрываются на рынке, составляет около 11 лет.

Доходность ГАБ заметно выше альтернатив: аренда жилой недвижимости даёт 2-4% годовых, сервисные апартаменты – 8-12%, стрит-ритейл – 9-9,5% (ставка капитализации), «хороший» ГАБ в Москве – до 11-12% без учета роста стоимости актива.

Однако за «готовым» фасадом скрываются шесть угроз: зависимость от одного арендатора, иллюзия фиксированного дохода, слабый договор, завышенная цена входа, налоговые изменения и давление на арендодателей со стороны сетевых арендаторов. Особое внимание было уделено риску одностороннего отказа арендатора: договор может быть заключён на 10 лет, но арендатор вправе съехать, уведомив за три месяца, если в договоре не указано иное.

Екатерина Авдеева представила пять стратегий заработка на ГАБ – от выбора объекта с потенциалом до диверсификации через ЗПИФ. Отдельно был разобран лизинг недвижимости: при номинальной ставке 20% эффективная ставка с учётом налоговой экономии составляет около 10,6-11% годовых, а совокупная экономия достигает 47% от каждого платежа.

«Инвестиции в офисную недвижимость: новый тренд 2026»

На конференции по офисной недвижимости Екатерина Авдеева представила пять важных фактов рынка. Первый: рекордный ввод – 704 тыс. кв. м в Москве за 2025 год – при падающем спросе: 395,7 тыс. кв. м в первом полугодии 2026-го, минимум за четыре года. Второй: «дорогая вакантность» – 4,6% в классе А внутри МКАД при 8,7% по рынку в целом и 9% с учётом скрытой вакансии. Себестоимость строительства выросла на 17% год к году, девелоперы держат цены, но в отдельных сегментах ставки уже снизились на 5-10%.

Третий – смена форматов: доля сделок с малыми офисами (50-250 кв. м) выросла с 15% до 41% рынка. Четвёртый – переток капитала: доходность офисов составляет 10,25-11,25% против 4,1% у однокомнатной квартиры, окупаемость – 8,3-8,5 лет против 24,4 года для жилья. Пятый – новая роль брокера, когда он должен уже не просто продавать квадратные метры, а становится советником по стратегии роста капитала за счет инвестиций в недвижимость.

В докладе были приведены расчёты, показывающие цену простоя: полгода без арендатора превращают прибыль в убыток. Также представлены инструменты – лизинг с налоговой экономией до 47% и ЗПИФ, которые позволяют обеспечить более низкий порог входа и профессиональное управление.

Гала-ужин: признание вклада

Вечером состоялся гала-ужин, на котором были награждены лучшие спикеры Конгресса. Екатерина Авдеева была удостоена звания лучшего спикера. Организаторы отметили количество сессий, в которых она выступила докладчиком и модератором, а также её доклад на Пленарном заседании, вызвавший широкий отклик аудитории.